日期：2025-09-08 05:27:00
三年前，万达的王健林说过一句话，中国的房地产市场，要进入一个“深度调整期”。当时很多人可能觉得这又是什么大佬的危言耸听，但今天，我们回头看，不得不佩服王总的眼光。
时间回到2025年的上半年，在上海，徐家汇那种核心地段，一套只有40平米、房龄比很多人年纪都大的老破小，就因为它挂着一个名校的学区名额，挂牌价一分钱不降，不到两个星期就被人抢走了。而在中环外一点，一套60平米、装修还不错的房子，房东把价格从高点降了15%，挂了半年，看房的人却寥寥无几。
这种冰火两重天的景象，绝不只是在上海上演。它就像病毒一样，在全国所有城市蔓延。核心区域，那些掌握着顶级教育、医疗、交通资源的房子，价格就算不涨，也异常坚挺，成交速度甚至在加快。而非核心区，那些曾经被炒作起来的郊区大盘、远郊新城，现在却冷得像冰窖。
过去二十年那种闭着眼睛买房、买哪里都涨的“普涨时代”，已经彻彻底底地结束了。房子正在回归它最原始的属性——一个消费品。没有了稀缺资源加持的钢筋水泥，就不再是硬通货，它的金融属性正在被快速剥离。未来，决定你房子价值的，不再是它有多新多大，而是它脚下那片土地，捆绑了多少别人拿不走的优质公共资源。同时，城市之间的分化也在加剧。长三角、珠三角这些有强大产业支撑的都市圈，房价的底子还在；而那些产业空心化、人口不断流失的三四线城市，甚至是一些北方的小县城，房价“鹤岗化”的趋势已经非常明显 。
而且，市场的主导权，发生了翻天覆地的变化。曾经是卖方说一不二，现在，买家成了真正的“上帝”。
截至2025年5月底，全国二手房的挂牌量，达到了惊人的753万套，这是一个历史最高峰值。其中，百城挂牌量同比增长了15.8%。，但是成交量却尴尬地下降了15%。更近的数据显示，到了2025年8月，楼市的颓势依旧，30个重点城市的新房成交规模环比继续下降，百强房企的销售额同比降低了17.6% 。
卖的人越来越多，买的人越来越少。这个简单的供需关系变化，直接导致了议价空间的无限扩大。市场的天平，已经完全倒向了买方。
曾经风光无限的开发商们，现在也正以前所未有的姿态，放下身段，甚至可以说是“跪着”卖房。
开发商为什么这么着急？两个字：压力。一个是库存的压力，全国商品房待售面积高达7.6亿平方米，这么多房子压在手里，每天都是巨大的成本。另一个是债务的压力，光是2025年这一年，中国房企到期的债务规模就高达5257亿元，其中三季度是还债高峰期。活下去，成了很多开发商最朴素的目标。
但有趣的是，就在这种普遍的萧条中，也出现了分化。重庆观音桥的一个豪宅项目，单价超过10万，开盘当天却被富豪们一抢而空。而许多郊区的新盘，即便降价，也无人问津。
现在市场被清晰地切割成了两块：要么，你就去服务最有钱的那一波人，用顶级的地段、顶级的品质、顶级的服务，做出让他们无法抗拒的奢侈品；要么，你就去服务刚需人群，把成本控制到极致，用最实在的价格，做出性价比最高的“口粮盘”。想在中间地带舒舒服服赚钱，已经不可能了。
现在居民的杠杆率已经到了一个很高的水平。居民部门杠杆率已经达到了62%的警戒线，这意味着很多人已经背负了沉重的债务，再加杠杆的能力和意愿都非常有限。另一方面，也是更深层次的原因，是大家对未来的收入预期，不再像以前那么乐观了。我们看到一个趋势就是，35岁以上的租房群体占比，已经提升到了35%，越来越多的人选择“以租代购”，推迟甚至放弃了买房计划。
说明中国房地产市场的主要矛盾，已经发生了根本性的转变。过去的主要矛盾，是人民日益增长的住房需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾，说白了就是房子不够住，所以要刺激生产、鼓励购买。而现在的主要矛盾，是房地产市场的巨大库存、居民的高杠杆率和对未来预期的不确定性之间的矛盾。
面对这个新矛盾，单纯靠货币政策放水，效果已经非常有限。所以我们看到，2025年政府的政策重心，已经从单纯的刺激需求，转向了更复杂的系统性工程，比如“稳市场”、“止跌回稳”、通过政府收储等方式来主动去库存 。
综合以上四个迹象，我们对2026年的房地产市场，可以得出一个清晰的判断：王健林所说的“深度调整期”远未结束，但市场正在艰难地寻找新的平衡点。那种房价单边暴涨的时代，一去不复返了。2026年的市场，将是一个更加分化、更加理性、也更加考验眼光的市场。
对于那些还想买房的人来说，现在反而是个不错的时机。因为你可以从容地挑选，不用再被恐慌情绪裹挟。重点可以关注那些核心地段、配套完善、户型好的房子，这些资产的抗风险能力最强。同时，要利用好现在的低利率环境，但前提是必须对自己的现金流有清醒的认识，月供最好不要超过家庭收入的30%，并且身边一定要留足至少能覆盖24个月月供的备用金，以防万一。
而对于那些想卖房的人，如果不是急用钱，现在卖出无疑是痛苦的“割肉”。手头宽裕的话，不妨再等一等，或者花点小钱把房子重新装修一下，提升一下卖相，可能有助于在艰难的市场中快速成交。
总而言之，我们正在告别一个狂飙突进的房地产“大时代”，进入一个精耕细作的“小时代”。这个转变的过程是痛苦的，但也是必然的。它将挤出泡沫，让房子回归居住的本质，从长远来看，这对于整个社会的健康发展，未尝不是一件好事。
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